蚌埠市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见
蚌政〔2011〕63号
蚌埠市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）和《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（皖政办〔2011〕8号）精神，进一步做好房地产市场调控工作，巩固和扩大房地产调控成果，逐步解决居民住房问题，促进我市房地产市场平稳健康发展，现结合我市实际，提出如下实施意见：
一、加大保障性安居工程实施力度
进一步推进廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房保障和棚户区及旧住宅区改造工作。2011年我市市区计划建设各类保障性住房57.37万平方米、10325套，其中经济适用住房15.85万平方米、2641套，公共租赁住房18.6万平方米、3100套，廉租住房22.92万平方米、4584套。开工新建棚户区及危旧房改造建设安置住房200万平方米、21000套。实现符合条件的本市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”。积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策。认真贯彻落实《蚌埠市廉租住房配建暂行办法》（蚌办〔2010〕126号）和相关文件精神，凡在本办法实施后的所有挂牌出让或划拨土地的住房开发项目，均应按一定比例分别配建廉租住房、公共租赁住房，新建经济适用住房项目按照总建筑面积10%、5%的比例配建，棚户区、旧住宅区、危房改造占地面积在2万平方米及以上的项目按总建筑面积5%、10%的比例配建，新建商品房住宅区按照总建筑面积5%、10%的比例配建，占地面积在2万平方米以下的项目经市政府同意可以不配建。
二、加强对房地产开发用地的监管
科学合理编制供地计划，加强土地供应量的计划性、供应结构的合理性、供应时序的均衡性。保障性住房、棚改安置住房、中低价位和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建设用地总量的70%，稳定房地产市场供应预期。坚持“先储备、后供地”的原则，发挥土地储备机构作用，积极推行土地“净地”出让。切实加强房地产用地批后监管，对全市闲置房地产开发用地进行逐宗排查，逐宗提出处理意见，对收回的闲置土地优先安排用于安置住房、保障性住房建设。促进已供土地尽快动工建设，自本文件下发之日起，不论新供或已供房地产开发用地，项目必须在3年内竣工。市国土、住建、规划等相关部门要加强协作，督促已供土地尽快动工建设，尽快形成住房有效供给。
三、强化对房地产开发项目的监管
一是加强房地产开发项目开发资质监管。房地产开发企业要严格按照相应资质等级承担相应的房地产开发项目。二是加强房地产开发项目开发合同监管。房地产开发企业要严格按照项目开发合同明确的工期落实项目建设进度，确保住房供应的连续性和稳定性。三是加强房地产开发项目手册监管。进一步完善房地产开发项目手册监管功能，实施对房地产开发企业开发经营活动全程监管，切实规范房地产开发企业开发经营行为。四是严格执行商品房价格明码标价制度。房地产开发企业在预（销）售商品房前，应向价格主管部门办理商品住房销售价格备案，商品住房销售价格备案必须“一房一价”，未经备案的商品住房不予预售许可。房地产开发企业应当严格按照经价格主管部门备案的价格对外销售商品住房，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。价格主管部门应当根据商品住房区位、容积率和建设水平合理限定商品住房实际销售价格的浮动空间。为防止房地产开发单位虚报价格，商品住房实际销售价格向下浮动范围最低不得超过经价格主管部门备案价格的5%，超过5%的，应当重新向价格主管部门备案。对擅自调价的，由物价部门按照有关规定予以查处。五是严格预售规模，严厉打击捂盘惜售行为，对3万平方米以下规模的房地产开发项目必须一次性申请预售；3万平方米以上的，除尾盘外，每次申请预售量不得少于3万平方米。六是严格实行商品房“实名制”认购。已办理预（销）售合同备案登记的商品住房，在其尚未交付使用及领取房屋所有权证之前严禁转让。七是加强商品房预售资金监管。严格落实《蚌埠市商品房预售款监督管理暂行规定》，商品房预售资金必须纳入监管银行的监管账户，并根据建设进度按规定进行核拨。同时，继续完善存量房交易资金托管机制，加强对房地产经纪机构的管理，进一步规范房地产交易行为。八是加强商品住房交付和质量管理。房地产开发企业要严格按照施工图和消防审查意见及国家相关标准规范施工，贯彻执行公安部、住房和城乡建设部《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》，切实落实工程质量、安全责任，同时要严格执行商品住房交付使用制度，禁止将未经竣工验收合格的商品住房交付使用，切实维护购房人合法权益。
四、积极引导和科学调控住房需求
一是合理确定新建商品住房价格增长控制目标。根据国家有关规定及我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定我市新建商品住房价格控制目标。二是按照国家和省政府要求，结合我市房地产市场运行情况，适时出台我市商品住房限购政策。三是执行严格的差别化住房信贷政策。对居民家庭贷款（含住房公积金贷款，下同）购买首套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。各房地产金融机构应进一步规范房地产信贷操作规程，强化信贷管理，防范信贷风险。四是加强税收征管。调整完善相关税收政策，试行二手住房最低交易计税指导价，计税指导价由市物价、财政、地税、住建等部门根据区域房屋结构等因素制定并定期公布。调整个人转让住房营业税政策，对购买住房不足5年对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按计税指导价与购买房屋的成交价的差额征收营业税；购买5年以上（含5年）的普通商品住房对外销售的，免征营业税。加强对土地增值税征管和清算情况的监督检查，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税重点稽查。
五、优化房地产投资发展环境
积极支持房地产开发企业做大做强。逐步推行根据项目的大小和规模以及对应资质等级承担相应的房地产开发项目。逐步实行在同等条件下，房地产开发企业资质等级高者获项目开发权，体现开发企业的规模优势，促使开发企业做大做强。完善房地产联席会议制度。房地产联席会议成员单位定期召开会议，分析房地产形势，研究解决房地产开发过程中出现的问题。严格落实涉及房地产开发项目的行政审批和收费规定，减少审批环节，缩短审批时限，提高服务效率。整治和规范房地产市场秩序。进一步加大对捂盘捂地、囤积房源、违规经营、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，规范市场行为，净化市场环境，促进市场平稳健康发展。
二○一一年四月二十五日