蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


2013年5月23日
 
蚌埠市保障性住房建设管理暂行办法

第一章  总 则
第一条  为建立完善覆盖城乡、多层次住房保障体系，多渠道满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、原建设部等九部委《廉租住房保障办法》、原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《安徽省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条  本办法适用于本市行政区域内保障性住房规划、建设、供应、使用、管理及监督。
第三条  本办法所称保障性住房，是指政府提供财政投入或政策优惠，限定套型建筑面积标准、限定价格或租金，向城镇中低收入住房困难家庭提供的住房。
第四条  保障性住房供应，适应不同保障家庭的支付住房能力和保障需求，实行先租后售，租售并举。
第五条  保障性住房租售，实行申请、审核、公示、轮候、配租、租后管理制度。
第六条  市住房和城乡建设委员会是全市保障性住房的行政主管部门，牵头协调保障性住房政策、规划、计划、建设和管理工作，并对县（区）、开发区（园区）、企业保障性住房建设和管理进行指导、监督。市、县住房保障机构具体负责保障性住房的日常工作。
市发改、规划、国土、财政、物价、民政、公安、工商、住房公积金、人社、税务、金融等部门负责保障性住房建设管理的相关工作。
县、区政府负责本辖区内政府投资保障性住房供应对象申请的受理、审核、复核、公示及地方配套资金筹措、监督检查工作。
第七条  各级政府投资保障性住房的资金筹措、房源筹集、管理、维护和运营由各级政府指定的机构负责。其他主体投资筹集的保障性住房，由投资人或其委托的机构负责管理和营运。

第二章  规划建设
第八条  保障性住房建设规划和年度计划由市住房和城乡建设部门会同各辖区政府（管委会）、市发改、规划、国土、财政等部门，结合我市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、人口状况、住房市场供求关系以及保障性住房的需求情况编制，报市政府批准后实施。
保障性住房建设应充分考虑住房困难群体对交通、就业、就学、就医等要求，合理安排区位布局。
第九条  保障性住房建设采取以各县、区组织实施为主，市直接组织建设为辅的方式和企业、其他机构在政府引导下积极参与的方式组织建设。
第十条  保障性住房通过以下渠道筹集：
（一）市、县（区）政府直接投资新建、收购、改建、在市场长期租赁等；
（二）在普通商品住房、棚户区（危旧房）改造等项目中配建；
（三）开发区、园区投资筹集；
（四）企业利用自用土地建设或闲置房屋改建；
（五）机构投资者或房地产企业投资筹集；
（六）腾退的公有住房；
（七）社会捐赠的住房；
（八）其他渠道。
第十一条  保障性住房建设用地纳入年度建设用地供应计划并优先保障。收回使用权的国有土地和储备土地，优先安排用于保障性住房建设。保障性住房建设用地可以划拨方式供应，也可以出让方式供应。
在所有挂牌出让和划拨土地的新建普通商品住房、棚户区（危旧房）改造等项目中，均要配建15%的保障性住房。此配建比例仅限于廉租住房和公共租赁住房。其他形式的保障性住房配建比例，由辖区政府（管委会）与承建方或开发商另行商定。占地面积在2万平方米以下的，经市政府同意可不配建。
国土部门应在土地出让条件中对配建比例、配建套数、配建面积、收回条件、交付时限等内容予以明确，作为取得建设用地的条件，并纳入建设用地划拨决定书或者建设用地使用权出让合同。
第十二条  配建的保障性住房，由市、县（区）人民政府（或住建部门）所属国有公司（以下简称国有公司）回购或无条件收回。
保障性住房（仅限廉租住房和公共租赁住房）回购价格为市定额站公布的上年度同类型结构房屋单位建安工程造价、取得土地的成本、相应配套设施建设分摊费、利润（房屋单位建安工程造价的3%）之和。其他保障性住房回购价格由辖区政府（管委会）与承建方或开发商另行商定。
上级政府建设补助资金按照工程进度拨付，待回购时抵扣。
无条件收回是在土地挂牌出让条件中明确配建保障性住房比例和套数，土地评估时价格相应核减（土地评估核减价格应综合考虑政府建设投资补助、房屋建安成本、相应配套设施建设分摊费等因素），建成后由配建单位无条件移交给国有公司。
第十三条  配建保障性住房由所在区政府（管委会）及建设单位负责与摘牌单位签订配建合同、督办挂牌土地竞得人向有关部门进行项目申报和实施监督管理。合同文本由市住房保障工作领导小组办公室统一制定。建成后的保障性住房的所有权、配租权由市、区政府（管委会）及建设单位负责。管理权归辖区政府（管委会）所有。
配建的保障性住房应与所在地块商品住房等实行统一设计、统一管理、按期开工、按期交付、共享配套基础设施与公建设施，且建设标准与品质不低于商品住房。分期开发的项目，应在首期确保保障性住房配建总量，保障性住房及其配套基础设施应先行开工和先行交付。保障性住房建成验收合格后，土地竞得人应将保障性住房及相关资料一次性无偿移交给辖区政府（管委会），移交产生的费用由辖区政府（管委会）承担。
第十四条  保障性住房建设，以小户型为主。单套建筑面积控制在60平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内（高层可增加5平方米）。
保障性住房建设的住区规划、住区设施、建筑设计、建筑设备、室内装修、住宅性能、施工与验收等应按照《安徽省保障性住房建设标准》执行。
保障性住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

第三章  资金和优惠政策
第十五条  保障性住房资金通过以下渠道筹集：
（一）上级安排的专项补助资金；
（二）财政年度预算安排的资金；
（三）土地出让净收益的10%；
（四）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
（五）政府债券资金；
（六）企业债券；
（七）银行贷款；
（八）保障性住房租、售收入；
（九）社会捐赠；
（十）其他资金。
第十六条  保障性住房配建的商业设施经营收益，可以用于保障性住房及其共用部位、共用设施设备的维修养护，以及小区物业服务费用补助等。
有条件的县（区）人民政府（管委会），可以对保障性住房的物业服务费用给予适当补助。
第十七条  保障性住房建设，免收行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费按照规定标准的下限收取或者给予减免。配建保障性住房的，按照保障性住房建筑面积占项目住房总建筑面积的比例，享受相应的税费优惠政策。
机构投资者、拥有大股民间资本的公司或房地产企业投资建设用于长期运营的保障性住房，享受本条第一款规费优惠政策。
第十八条  企业投资筹建的保障性住房（含开发区、园区内的），辖区政府给予160元/平方米的奖励资金。资金来源从地方财政资金中支付。国家、省级专项建设投资补助结余资金，可由各级政府（管委会）统筹安排当年政府投资的在建保障性住房项目，不可挪作他用。
第十九条  保障性住房运营执行国家相关税收优惠政策。
第二十条  政府投资的保障性住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还保障性住房贷款本息及保障性住房的维护、管理等。
第二十一条  政府投资的保障性住房建设资金专项用于政府组织实施的项目，实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪用。

第四章  准入条件
第二十二条  保障性住房申请人应当年满18周岁，具有完全民事行为能力。符合下列条件之一的，纳入保障性住房的供应范围：
（一）具有本市城镇户籍的中低收入住房困难家庭。家庭人均可支配收入低于上年度本市人民政府公布的城镇居民人均可支配收入的一定比例；在本市无住房，或家庭人均住房建筑面积低于16平方米且住房建筑面积不超过48平方米；
（二）具有本市农村户籍的中低收入住房困难家庭。家庭人均年收入低于上年度本市人民政府公布的农村居民纯收入的一定比例；在本市无住房，或家庭人均住房建筑面积低于16平方米且住房建筑面积不超过48平方米；自愿放弃宅基地；
（三）棚户区改造项目中符合保障条件的安置户；
（四）正在拆迁过程中的低收入住房困难户；
（五）城市规划区内处于限制个人新建住宅范围的，经核定为危房或符合新建条件的家庭；
（六）大中专院校毕业生应是外籍户口或毕业入户于本市，自毕业时起未满5年；在本市签订2年以上就业合同，并缴纳社会保险；在本市无住房；
（七）来蚌务工人员。应具有中级以上职称和在本市签订劳动合同并就业2年以上；缴纳社会保险2年以上；在本市无住房。
第二十三条  属下列情形之一的，不得申请保障性住房：
（一）已享受房改房、经济适用住房（安居房、集资建房），承租廉租住房、单位公房等政策性住房的；
（二）在申请前5年内转让自有住房、且超过本办法第二十二条规定的住房困难条件的。
第二十四条  符合住房保障条件的家庭，有下列情形之一的优先予以保障：
（一）城镇最低生活保障家庭；
（二）房屋征收范围内无经济能力回购产权调换房屋的被征收人家庭；
（三）政府引进的特殊专业人才和在蚌工作的市级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈属、成年孤儿、四级以上残疾人员家庭；
（四）放弃计划生育政策指标，或家庭成员中有计划生育后遗症的；
（五）轮候家庭。
第二十五条  市、县（区）政府投资筹集的保障性住房，面向具有本市城镇户籍的中低收入住房困难家庭和新就业无房人员、来蚌务工人员等群体供应。
企业投资筹建的保障性住房（含开发区、园区内的），面向辖区、企业内符合条件的人员供应。
机构投资者、拥有大股民间资本的公司或房地产企业投资筹集的保障性住房，面向所有符合条件的人员供应。

第五章  配租管理
第二十六条  保障性住房配租面积与申请人的家庭人口、代际关系等相适应，原则上3人以下（含3人）户安排建筑面积50平方米以下住房，4人以上（含4人）户安排建筑面积60平方米以下住房。
第二十七条  本市城镇户籍家庭申请保障性住房，向所在地社区（村）提出，并提交下列材料：
（一）《蚌埠市保障性住房申请表》；
（二）家庭成员身份证件、户口簿、婚姻状况证明；
（三）家庭经济状况核定证明；
（四）现住房证明；
（五）烈属、成年孤儿、残疾等其他需要提供的材料。
居委会、社区经初审公示后报街道（办事处）、县区政府逐级审核公示。
第二十八条  新就业无房人员和来蚌务工人员申请保障性住房的，向所在单位提出，并提交如下材料：
（一）《蚌埠市保障性住房申请表》；
（二）申请人身份证、户籍证明文件、劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明等；
（三）其他需要提供的相关材料。
所在单位经初审公示后，连同《蚌埠市保障性住房申请汇总表》、对入住人员以及提供材料的真实性予以保证的担保书和收入核定证明、单位营业执照复印件等，报市人社部门审核公示。具体审核办法由市人社部门另行制定。
第二十九条  市政府投资建设的人才公寓，由市人社部门负责组织审核和公示。
第三十条  审核单位应当对申请人住房、收入、财产状况和经营情况进行核查，市、县房屋权属登记、民政、工商、住房公积金、公安、金融等机构应当提供便利。
保障性住房申请人应当如实申报家庭住房、收入、财产状况和经营情况，书面声明同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。
第三十一条  经公示无异议的申请人，由市、县住房保障机构按住房及家庭成员困难状况确定资格摇号顺序。
经摇号未获得配房资格，并在下一批实物配租时仍符合保障条件的轮候家庭，可直接优先参加配房摇号。
对通过摇号获得房源者，但因就业地距离房源地远等原因，未按期签订合同的，视为自动放弃，2年内不得再提出申请。
第三十二条  保障性住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）物业管理、水电气、通讯、电视、电梯等费用的支付方式；
（四）房屋用途和使用要求；
（五）租赁期限；
（六）房屋维修责任；
（七）停止住房保障的情形；
（八）违约责任及争议解决办法；
（九）其他约定。
第三十三条  保障性住房租金标准参照同地段、同类别商品住房市场租金水平确定，由市物价部门会同市住房保障部门、市财政部门测算，按年度向社会公布。
承租保障性住房的，租金支出超过家庭合理承受能力的部分由政府给予租金补贴。
（一）补贴标准
1．持有民政部门核发的《蚌埠市城市居民最低生活保障金领取证》的家庭发放90%的租金补贴；
2．持有民政部门核发的《蚌埠市城市低收入家庭救助证》的家庭发放80%的租金补贴；
3．政府引进的特殊专业人才和在蚌工作的市级以上劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈属、成年孤儿、四级以上残疾人员的家庭发放60%的租金补贴；
4．其他类的中低收入家庭发放40%的租金补贴。
（二）发放程序
承租保障性住房的家庭持《蚌埠市保障性住房租赁合同》以及其他需提供的申请要件，向市、县住房保障机构提出申请并填写《蚌埠市保障性住房租赁补贴申请审批表》，经审核通过后由市、县住房保障机构发放。
第三十四条  开发区、园区、企业投资筹集建设、面向园区和本企业职工出租的保障性住房，由其自行组织审核、公示、配租，租金自主确定。配租情况应当报市住房保障机构备案，纳入全市保障性住房信息系统统一管理。
第三十五条  保障性住房维修管理费用应从保障性住房租金中按照一定比例提取，主要用于保障性住房的维修和管理支出。具体提取比例由市、县财政与住建部门会商后报同级人民政府审定。
第三十六条  承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。
第三十七条  保障性住房所涉及交纳的房租、物业服务、水电、电梯、燃气、电话、有线电视等费用，应由承租人按规定向有关部门交纳。
第三十八条  成片建设的保障性住房小区，物业管理服务由营运机构组建或选聘的专业物业服务公司或专业管理机构承担。物业管理服务机构在选聘物业服务人员时，同等条件下，优先聘用小区住户。
普通商品住房、棚户区（危旧房）改造、征迁安置房等项目中配建的保障性住房，纳入小区物业管理范围。
最低生活保障家庭、城市低收入家庭的申请人承租保障性住房的，物业服务费按本市相关规定执行。
第三十九条  物业服务费除按标准收取承租人应交纳的费用外，对全年实际产生超出的维护管理服务费，从保障性住房小区配建的经营性用房收入中按照一定比例提取。具体标准：高层建筑0.15元/平方米，多层建筑0.12元/平方米。

第六章  出售管理
第四十条  具有本市城镇户籍的承租家庭，在租住满2年后，可以按政府定价购买保障性住房。保障性住房出售价格，按照届时同地段、同品质普通商品住房价格的80%制定，具体价格由市价格主管部门会同市住房保障部门和财政部门核定。
第四十一条  购买保障性住房应当签订书面买卖合同，明确出售价格、付款方式以及双方的权利和义务，付清全部房款后，向房屋登记机构申请办理房屋登记，权属证书附记栏内标注“保障性住房”，享有有限产权。共有产权的保障性住房，应当注明共有份额。
第四十二条  购买的保障性住房，自合同签订之日起未满5年的，不得转让、出租、出借和抵押，但为购买本套保障性住房而设定抵押的除外。确需转让的，由市、县（区）人民政府住房保障行政主管部门或者其委托的运营管理机构按照原价并考虑折旧和物价水平等因素收购。
购买人不得损毁、破坏购买的保障性住房，不得擅自改变房屋用途和结构。
出售的保障性住房及其共用部位、共用设施设备，由购买人负责维修、养护和管理。
第四十三条  个人购买的保障性住房在向政府主管部门或相关建设单位付清房款满5年后方可上市转让或者出租，上市时，应当按届时同地段、同类别普通商品住宅价格和购买价格之间差价的20%缴纳增值收益，取得全部产权；若为划拨土地，还需补缴土地出让金，方可取得全部产权。政府有优先购买权。
第四十四条  开发区、园区、企业在自有土地上自建的保障性住房不得出售。

第七章  退出管理
第四十五条  承租人租赁合同期满需要续租的，应在合同期满前90日内提出续租申请，经审核符合条件的，签订续租合同。
第四十六条  保障性住房的承租人经济状况改善，或者通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合条件的，市、县（区）人民政府住房保障行政主管部门或者其委托的运营管理机构应当解除合同，并按照合同约定的期限腾退保障性住房；逾期不腾退的，停止发放租金补贴，按照市场价格缴纳租金。
领取住房租赁补贴的保障对象经济状况改善，或者通过购买、继承、受赠等方式取得住房，不再符合条件的，市、县（区）人民政府住房保障行政主管部门应当停止发放住房租赁补贴。
第四十七条  保障性住房承租人有下列行为之一的，一经查实，立即解除租赁合同，收回保障性住房：
（一）采取提供虚假证明材料等方式骗取保障性住房的；
（二）转租、转借的；
（三）改变保障性住房结构或使用性质的；
（四）无正当理由连续空置6个月以上的；
（五）拖欠租金累计6个月以上的；
（六）在保障性住房中从事违法活动的；
（七）违反租赁合同约定的其他情形。
第四十八条  保障性住房购买人有下列情形之一的，应当腾退保障性住房：
（一）购买商品住房或者通过继承、受赠等方式获得住房的；
（二）全部家庭成员户籍均迁出本地的；
（三）擅自转让、出租、出借或者抵押保障性住房的；
（四）损毁、破坏保障性住房，影响住房使用的；
（五）擅自改变房屋用途、结构的；
（六）法律、法规、规章规定和合同约定的其他情形。
购买人腾退保障性住房的，市、县（区）人民政府住房保障行政主管部门或者其委托的运营管理机构应当原价退回购买人的购房款。
购买人不腾退保障性住房，也不按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，取得全部产权的，由市、县（区）人民政府住房保障行政主管部门或者其委托的运营管理机构收购保障性住房。
第四十九条  腾退、收回或者收购保障性住房的，应当为承租人或者购买人提供合理的搬迁期限。搬迁期满，承租人或者购买人无正当理由不搬迁的，市、县（区）人民政府住房保障行政主管部门或者其委托的运营管理机构应当责令限期搬迁；逾期不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

第八章  监督管理
第五十条  市、县（区）住房保障机构要建立信用信息档案，应当适时通过信用信息档案组织对承租或购买保障性住房人员履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应当予以配合，如实提供资料。在监督检查中，住房保障机构有权采取以下措施：
（一）至少2名工作人员、至少1名成年家庭成员在场的情况下，检查保障性住房使用情况；
（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。
第五十一条  市、县（区）住房保障机构建立的信用信息档案，应当详细记载规划、计划、建设和住房使用，承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、出售以及违法违约情况等有关信息。
第五十二条  切实防范并严厉查处骗租骗购保障性住房、骗取租金补贴、变相福利分房和以权谋私行为。对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格；对骗取租金补贴的，一经查实应立即停发，全额追缴补贴资金，且3年内不得纳入保障对象。
第五十三条  承租人隐瞒住房、收入等情况，单位为申请人出具虚假证明材料，骗取保障性住房的，由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。
第五十四条  房地产中介机构接受委托，代理保障性住房转借、转租，或者代理未经审核同意的保障性住房转让的，由相关部门依法对其进行处理。
第五十五条  保障性住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会监督。有关部门接到对违法违纪行为进行投诉、检举的，应当依照各自职责及时核实并作出处理。
第五十六条  住房保障机构及其主管部门、其他有关行政主管部门工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害保障性住房申请人、承租人、购买人合法权益的，由纪检监察机关给予党、政纪处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。

第九章  附 则
第五十七条  本办法自发布之日起施行。保障性住房入住管理参照《蚌埠市廉租住房入住管理暂行办法》（蚌政〔2011〕52号）、《蚌埠市公共租赁住房暂行管理办法》（建政秘〔2011〕234号）执行。市政府原发布的保障性住房相关政策与本办法不一致的，执行本办法。与今后国家和省政府颁布的保障性住房有关政策条款相抵触的，执行国家和省政府政策。
第五十八条  市辖各县的保障性住房管理工作参照本办法执行。
第五十九条  本办法由市住房和城乡建设委员会负责解释。
第六十条  本办法自发布之日起施行。