关于进一步加强房地产市场调控加大住房保障工作力度的实施意见
为认真贯彻落实2011年1月26日国务院常务会议“新国八条”精神和省有关房地产市场调控政策，进一步加大我市住房保障工作力度，引导居民家庭住房理性消费，促进房地产市场平稳、健康发展，结合我市实际，提出如下意见：
一、坚决贯彻执行国家和省有关调控政策，引导住房理性消费
（一）各级各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国家和省有关房地产市场调控的一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，引导居民家庭住房理性消费，坚决遏制地价、房价过快上涨势头，加快推进保障性住房建设，改善居民居住条件。
（二）各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，暂停发放住房贷款。
（三）各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款的管理，禁止消费性贷款用于投机性购房和各种名目的炒房。
（四）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%。
对购买改善型第二套普通住房且现有人均居住建筑面积低于当地平均水平的家庭，首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。
暂停向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
（五）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
（六）各征税机关要加强对房屋转让环节的税收征管，对申报价格明显偏低的，应当参照市场价格核定征缴。
（七）各税务部门要进一步强化对房地产开发项目土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税收稽查等办法强化土地增值税的清算管理。
二、进一步加大住房保障工作力度，加快推进保障性住房建设
（八）进一步扩大保障性住房受益面，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭和其他住房困难群体的基本居住问题。各地要根据《2011—2015年住房保障建设规划》，合理安排、科学编制年度工作目标，使廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房逐步覆盖到当地城镇居民人均可支配收入80%以下的住房困难家庭，廉租住房实物配租比例达到60%以上，并明确今后五年保障性住房建设的目标任务和数量，作为政府主导实施的为民办实事工程之一，向社会公布。
（九）研究制订公共租赁住房管理办法。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。要大力发展公共租赁住房，作为保障性住房的主体。各地要尽早制订管理办法和配套政策，推进公共租赁住房加快发展。
（十）建立多元化的保障性住房供给体系。通过新建、配建、改建、调剂、回购等多种方式，多渠道增加保障性住房房源，充分发挥廉租住房保障资金支持建设保障性住房的作用，提高廉租住房保障资金使用效率，进一步增强政府调控和保障能力。各地要结合实际，研究探索产权置换等廉租住房保障方式，进一步提高廉租住房实物配租比例，使廉租住房困难家庭居住条件切实得到改善。要创新经济适用住房供给方式，通过租赁、租售结合、先租后买等方式，向既不符合廉租住房条件又无力购买经济适用住房的困难家庭提供经济适用（租赁）住房，以解决这部分住房困难“夹心层”家庭的居住问题。
（十一）全面完成保障性住房工程建设任务。各地要按照住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税收优惠政策，加快推进保障性住房工程实施，确保各项住房保障工作目标任务如期完成。
三、大力促进普通商品住房开工建设，增加市场有效供给
（十二）增加居住用地供应总量。各地要按照《2011—2015年住房建设规划》确定的目标要求，科学合理安排年度住房建设用地供应计划、供地区块和时序。要切实保障居住用地供应，并落实到具体地块。其中保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。房价上涨过快的地区要增加居住用地供应总量，增加中小套型、中低价位普通商品住房的用地供应。
（十三）积极开展土地储备工作，完善土地供应制度，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。建设规划行政主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型比例严格按照有关规定落实到位。
（十四）严格规范土地出让金分期缴纳行为，清理和调整有关缓交土地出让金等不符合调控要求的相关政策。土地出让后必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余额要按照合同约定及时缴纳，最迟时间不得超过一年。
依法加大闲置土地清理处置力度，对收回的闲置土地优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活和利用国有存量土地，提高住房建设用地供应和使用效率。
（十五）政府各有关部门要切实加强服务，提高政府服务水平，在依法的基础上，简化办事程序，缩短审批时限，提高办事效率，为企业创造良好的房地产发展环境；要加强与房地产企业的沟通联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；同时要督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进保障性住房和商品住房的开工和建设，尽快形成市场有效供应。
四、进一步加强房地产市场监督管理，促进房地产市场平稳、健康、有序发展
（十六）加强商品住房预售许可管理。严格商品住房预售许可的条件和申报资料的审查，改变仅按照投资规模审核为工程形象进度和投资规模同时控制。投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%及以上，对康居示范工程、健康住宅小区等开发项目可以实行差异化管理，具体办法由市建设规划行政主管部门制订。
同时，严格商品房预售许可的规模要求。对申请商品房预售许可的项目，其建设规模原则上以《建设工程规划许可证》核定的建设规模为准；确需分期办理预售许可的，房地产开发企业应当提供各期开盘、定价、交付的具体方案，但预售许可的最低规模不得小于30000平方米且不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
各地要将商品住房预售方案、预售商品住房质量保证机制作为商品住房预售许可的审核内容之一，并加强对楼书广告的管理。
（十七）加强商品住房预售行为监管。商品住房必须公开预售。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内，按申报价格实行明码标价并一次性公开销售。不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队、签订虚假商品房买卖合同以及故意采取畸高价格销售等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（十八）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本。健全商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任作出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
（十九）严格预售商品住房退房管理。购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更或者解除；如确需变更或者解除合同的，双方应当协商一致并递交书面申请说明理由，因合同解除所退的房源应当公开销售。
（二十）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。商品房实行代理销售的，应当委托依法设立的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显着位置进行公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得怂恿客户签订“阴阳合同”，不得发布虚假信息和未经核实的信息。
（二十一）加强商品房预售资金监管。严格执行省有关商品房预售资金监管规定，将商品房预售资金纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，降低购房者资金风险和金融风险，保护消费者合法权益。
（二十二）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，逐步建立全市统一的房地产信息平台，进一步完善房地产市场信息披露制度，及时准确地向社会公布市场信息。房地产行政主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源、已售状况信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应当将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息在销售现场清晰明示。
（二十三）进一步加强房地产市场监测分析，分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，稳定市场预期。各有关部门要加强对法律法规的宣传，并积极做好政策解读工作。同时，制订房地产市场突发事件应急处置预案，建立完善突发事件处理机制，积极应对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件。
（二十四）发展改革、建设规划、房地产、国土资源、税务、工商、物价、国有资产和金融管理等部门要各司其职、分工协作，加强对房地产开发企业和项目的监督管理，建立房地产信用管理制度和联动监管工作机制，采取联合执法、综合检查等方式，加大对违规囤地、闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对消费者投诉集中的项目要进行重点检查。对存在违法违规行为的房地产开发企业，可以采取暂停网上销售、记入信用档案、降低直至取消资质以及暂停其新购置土地等措施，各商业银行可停止对其新开发项目发放贷款和贷款展期。
五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责
（二十五）强化工作职责。各地要切实把思想、行动统一到中央、省、市有关房地产市场调控的各项决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障县（市、区）政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分地区房价过快上涨，促进房地产业平稳健康发展。
（二十六）加强宣传引导。各级新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，加强正面引导，大力宣传政府通过增加普通商品住房的有效供给、加大保障性住房建设力度、盘活住房租赁市场、遏制部分地区房价过快上涨等措施，引导不同类型的住房需求。要客观报道房地产市场情况，引导房地产开发企业理性投资、合理定价，引导消费者梯度消费、理性置业，努力形成稳定健康的房地产消费预期和科学合理的住房消费观念，为房地产市场健康发展、和谐发展营造良好的舆论氛围。
六、本意见自发文之日起施行。原台州市人民政府有关文件与本意见不一致的，以本意见为准。
二○一一年三月二日
（此件公开发布）