通市政办发〔2015〕3号
通化市人民政府办公室关于印发
政府组织购买存量商品房用于棚户区改造
安置住房的实施办法(试行)的通知
东昌区、二道江区人民政府，通化医药高新区管委会，市政府各委办局、各直属单位：
《政府组织购买存量商品房用于棚户区改造安置住房的实施办法(试行)》已经2015年3月10日市政府第4次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
通化市人民政府办公室
2015年3月19日
（此件公开发布）
政府组织购买存量商品房用于
棚户区改造安置住房的实施办法(试行)
为全面完成我市各类棚户区改造目标任务，扎实推进市区房地产市场平稳健康发展，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部和国家开发银行《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》(建保〔2014〕155号)及《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(通化市政府2012年第13号令)等相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
一、重大意义
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，政府组织购买存量商品房用于棚户区改造回迁安置住房是棚户区改造的重要方式，不但有利于加快棚户区改造进程，促进棚户区房屋征收进度，缩短回迁安置周期，满足棚户区居民多样化住房需求，加快棚户区居民“出棚进楼”，而且有利于节省地方政府过渡安置费用，化解矛盾纠纷，促进我市房地产市场稳定健康发展。
二、基本原则
一是坚持政府主导，稳步推进的原则。通过政府主导、搭建服务平台，政府各部门统筹协调、稳步推进，实现供需平衡统一。
二是坚持自愿参与，自主选择的原则。实施购买存量商品房用于回迁安置房，要充分尊重棚户区居民意愿，让群众自主选择安置方式；房地产开发企业根据房源实际，自愿提供安置房源。
三是坚持公开透明，择优选房的原则。依据相关法律规定，实行程序公开、价格公开、房源公开，阳光操作，择优选择房源。
四是坚持因地制宜，分类实施的原则。根据房源数量和回迁安置需求情况，有针对性地实施购买商品房用于回迁安置房工作，采取不同区位、不同项目区别化操作，分类实施。
三、存量商品房选择
(一)拟购买存量商品房的条件。根据购买存量商品房源条件以及相关政策法规规定，选择已办理商品房预售许可证、经验收合格或者项目已基本建成的商品房，房屋的户型基本为棚改政策规定的多层住宅45—90平方米，高层住宅50—90平方米。
(二)存量商品房的选择及价格确定。
1.初审。有信誉、有实力且能够交付使用商品房的房地产开发企业，向市棚改办提交书面申请，由市棚改办对报送的相关材料进行初步审查。
2.评估。由市棚改办联合城建、融资平台公司等部门，对审查合格的房地产开发企业进行商品房开发成本和市场价格测算、评估。原则上，房屋购买价格上限按照项目开发成本(含土地费用)、税金和合理利润三项加总确定，且不得高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格，即高于成本价低于市场价。回迁安置户超面积安置结算单价以评估后确认的市场单价为准。
3.采购(或招标)。市财源投资有限公司委托招标代理机构，对经过初步审查合格的开发企业、评估公司公开招标，或对审核后适宜安置回迁户的商品房进行公开采购，并以评估公司评估的房屋价格作为安置房招标控制价。
4.公示。市棚改办对中标的房地产开发企业确定为存量商品房的供应单位。以中标价为购买安置房结算单价，对安置房结算单价、超面积结算单价进行公示。
四、安置程序
(一)安置对象的确定。经省、市政府批准年度计划安排的棚户区改造居民为安置对象，辖区内采取就近安置原则。
(二)安置面积的确认。市房屋征收经办中心(原市房屋征收办公室)对拟改造的房屋，按照通化市政府2012年第13号令的规定，依房屋条件情况，确定可享受的安置房面积；对附属物按照征收有关规定进行评估，依据评估结果确定的标准，计算出补偿总额。对住宅兼营业房屋的停产停业损失、搬迁费、奖励费等货币补偿项目，依据通化市政府2012年第13号令的有关规定给予补偿。
(三)安置房的选择。中标房地产开发企业向棚户区居民公示安置房源的位置、户型、面积、价格(回购价格、超面积市场控制价)等相关信息后，被安置人向市房屋征收经办中心申报所需安置房的户型和面积，由市房屋征收经办中心出具参与选择的证明手续。如房源充足，被安置人按照迁拆登记顺序自由选择安置房；如房源不足，被安置人经公开抽签选择安置房。
(四)安置协议的签订。市房屋征收经办中心与被安置居民，依据房屋征收政策签订安置协议，并出具房票，协议中列明房地产开发企业与被安置人结算差价款情况。市房屋征收经办中心不向被安置人支付其他费用。
(五)房款结算。被安置人依据与市房屋征收经办中心签订的安置协议，凭市房屋征收经办中心出具的安置协议和房票到房地产开发企业办理入住手续并结算差价。被安置人实际入住房屋的面积超过政策规定的安置面积的差价款，执行评估、公示确定的该地块楼盘的市场销售价，由房地产开发企业向被安置人收取，并出具不动产销售发票，被安置人承担由此产生的契税和交易费。被安置人实际入住房屋的面积低于政策规定的安置面积的差价款，执行评估确定的安置房价格，由中标开发企业支付给被安置人。
五、资金来源
依据国家和省棚户区改造政策，购买存量商品房可以打捆使用国家和省补助资金及符合规定的政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可以通过申请金融贷款、发行企业债券、中期票据等方式拓宽资金筹集渠道，减少商品房购买的资金压力。特别是充分用好国家开发银行棚户区改造专项贷款资金，提高贷款资金使用效率。
六、责任分工
(一)市城建局(市棚改办、市房屋征收经办中心)：市棚改办负责拟定棚户区改造实施方案，并报请省、市政府批准；审查开发企业上报存量房的相关材料，并协调市财源投资公司争取资金购买存量房。市房屋征收经办中心负责确定被征收人安置房的面积，签订安置协议，并出具房票；依据被征收人意愿选择评估公司，对棚改待征收房屋及附属物等实施评估；会同棚改办组织被安置人通过自由选择或公开抽签选择安置房屋。市城建局负责对办法中的相关事项进行解释。
(二)市发展改革委：积极向国家和省争取市区各类棚户区改造的投资计划。
(三)市国土资源局：做好征收地块的土地管理工作，做好回迁安置居民房屋上的土地证照办理工作。棚改房屋征收后腾空的土地由政府统一收储，纳入政府土地收储库。
(四)市公安局：依法维护改造过程中的治安秩序，保障人民群众生命财产安全，做好户籍管理工作。
(五)市公用局：做好房屋交易、产权登记办理等事宜，房屋交易、产权登记费用按国家规定收取。
(六)市规划局：对未来三年市区各类棚户区改造的地块、规模、条件、标准等进行总体布局，提前制定市区各类棚户区改造详细规划。
(七)市财源投资公司：根据省、市政府批准的年度棚改计划争取资金，并履行开行放款程序，保证回购存量房资金的正常使用；委托评估公司，确定存量商品房的安置房价格和超面积市场价格。
(八)市监察局：负责对政府组织购买存量商品房安置棚户区居民工作情况进行监察。
(九)东昌区、二道江区政府、通化医药高新区管委会：负责本辖区内棚户区改造的宣传动员、调查摸底、组织落实及维稳等工作。