杭州市区国有建设用地使用权转让管理办法的通知

杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市区
国有建设用地使用权转让管理办法的通知

杭政办〔2013〕4号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　《杭州市区国有建设用地使用权转让管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照实施。

杭州市人民政府办公厅
2013年8月22日

杭州市区国有建设用地使用权
转让管理办法

　　为加强我市市区国有建设用地使用权转让管理，规范土地市场秩序，保障转让双方的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《杭州市土地管理规定》等法律、法规规定，特制订本办法。
　　一、本办法所称的国有建设用地使用权转让是指国有建设用地使用权人通过买卖、交换、作价出资（入股）和赠与等合法方式，将国有建设用地使用权及地上建筑物（含在建工程）转移给他人的行为。
　　二、本办法所称的房地产项目，是指保障性住房项目（包括经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、拆迁安置房、危改房等），以及可按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售的商品住宅、写字楼、商业用房等项目，其余项目为非房地产项目。
　　三、本办法适用于对我市市区范围内国有建设用地使用权转让的管理，五县（市）可参照执行。
　　四、国有建设用地使用权符合下列情形之一的视同转让，适用本办法：
　　（一）母公司与子公司之间国有建设用地使用权相互转移的；
　　（二）企业法人或其他组织分立、合并、清算引起国有建设用地使用权转移的；
　　（三）因处分抵押财产或抵债资产引起国有建设用地使用权转移的；
　　（四）作价出资（入股）或授权经营国有建设用地使用权经批准作价出资（入股）或授权经营到集团成员单位以外其他主体的；
　　（五）法律法规规定的其他情形。
　　五、国有建设用地使用权转让应当遵循合法、公平、公正和诚实信用的原则。
　　国有建设用地使用权转让时，其地上建筑物（含在建工程）同时转让；地上建筑物（含在建工程）转让时，其使用范围内的国有建设用地使用权同时转让。
　　六、国有建设用地使用权连同地上建筑物转让后办理房地产变更登记时，应当向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向国土资源管理部门申请国有建设用地使用权变更登记。需进行转让审批（审查）的，应当先办理转让审批（审查）后再申请房地产变更登记。
　　国有建设用地使用权连同地上在建工程转让并办理国有建设用地使用权变更登记后，受让人应到相关部门办理建设主体变更手续。
　　七、有下列情形之一的，国有建设用地使用权人应按本办法规定向国土资源管理部门提出转让申请：
　　（一）划拨、租赁、作价出资（入股）、授权经营国有建设用地使用权转让的，但划拨国有建设用地上的单套房屋转让除外；
　　（二）国有建设用地使用权连同地上在建工程转让的；
　　（三）国有建设用地使用权连同地上建筑物分割转让的，但房地产项目用地连同地上建筑物分割转让（销售）除外；
　　（四）工业（仓储）、科研项目国有建设用地使用权首次转让的；
　　（五）法律、法规规定的其他情形。
　　八、国有建设用地使用权申请转让须同时符合下列条件：
　　（一）已依法取得国有建设用地使用权土地使用证；
　　（二）已按建设用地审批文件规定开发建设，其中出让国有建设用地使用权已按照出让合同约定投资开发建设并完成开发投资总额的25%以上；租赁国有建设用地使用权已完成租赁合同约定的投资开发利用条件；
　　（三）地上建筑物（含在建工程）具有合法的来源证明，其中已建成房屋应取得房屋所有权证；在建工程应持有合法的建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）符合法律法规规定及土地有偿合同等约定的其他转让条件。
　　九、国有建设用地使用权有下列情形之一的，不得转让：
　　（一）司法、行政机关依法查封或者以其他形式限制土地权利的；
　　（二）有批准权的人民政府已依法收回国有建设用地使用权或作出征收房屋决定的；
　　（三）已设定抵押登记未取得抵押权人书面同意的；
　　（四）未经其他共有权人书面同意转让的；
　　（五）不符合土地出让合同、租赁合同或划拨决定书等规定的转让条件的；
　　（六）违法用地、闲置土地尚未处理或正在处理的；
　　（七）已超过国有建设用地使用期限的；
　　（八）法律、法规规定禁止转让的其他情形。
　　十、申请办理国有建设用地使用权转让手续，应提供下列资料：
　　（一）国有建设用地使用权转让申请书；
　　（二）国有土地使用证；
　　（三）土地出让合同、租赁合同或划拨决定书；
　　（四）地上建筑物合法来源证明，在建工程提供建设投资额已达到25%以上或完成合同约定投资开发利用条件的证明材料；
　　（五）身份证明材料（营业执照、机构代码证或身份证等）；
　　（六）属共有权利的，提供共有权人同意转让书面意见；已设定抵押登记的，提供抵押权人同意转让书面意见；
　　（七）按照法律、法规应当提供的其他资料。
　　十一、申请国有建设用地使用权转让，国土资源管理部门应根据下列情形分别作出处理：
　　（一）不属于本部门管辖的不予受理，并告知申请人向有管辖权的部门提出申请；
　　（二）申请材料不齐全的，应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容；
　　（三）申请材料齐全、符合法定形式的，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理国有建设用地使用权转让申请。
　　十二、国土资源管理部门在受理国有建设用地使用权转让申请后，应组织审查申请材料，并根据审查情况出具国有建设用地使用权转让事项审查意见，其中涉及划拨国有建设用地使用权转让的，需报经有批准权的人民政府批准。
　　国有建设用地使用权转让事项审查意见有效期为一年；超过有效期转让的，当事人应重新提出转让申请。
　　十三、出让国有建设用地使用权符合转让条件，且不改变批准土地用途等土地使用条件的，不再签订土地出让合同补充协议，直接办理出让国有建设用地使用权变更登记。
　　受让人通过转让方式取得出让国有建设用地使用权的，其使用年限为土地出让合同规定的出让年限减去原出让国有建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。
　　出让国有建设用地使用权转让并依法办理出让国有建设用地使用权变更登记手续后，土地出让合同和土地证书载明的原国有建设用地使用权人的权利与义务随之转移。
　　十四、出让国有建设用地使用权转让时，开发投资总额按建设项目立项机关批准的开发投资总额确定；实际开发投资额以具备资质的中介机构出具的书面报告为准，但投资总额、实际开发投资额不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
　　十五、租赁国有建设用地使用权人按照土地租赁合同约定缴付租金并投资开发建设的，可以将合同约定的国有建设用地使用权租赁剩余年限依法转让，出租人应与转让双方当事人签订土地租赁合同补充协议。
　　十六、划拨的国有建设用地使用权经批准准予转让，转让后仍符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的，可继续保留划拨使用；不符合的，应当由受让方办理国有建设用地使用权有偿使用手续。
　　十七、划拨国有建设用地使用权转让后需办理有偿使用手续的，出让金按照补办出让时出让国有建设用地使用权市场评估确定价格与划拨国有建设用地使用权权益评估确定价格的差价计缴；租金标准参照补办出让时国有建设用地使用权出让金标准乘以还原利率确定，最长租赁期限不得超过20年。
　　十八、已建成项目涉及非经营性用地（含工业用地）改变为办公、科研、培训、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，或非房地产项目用地改变为房地产项目用地的，经市政府批准并由市政府指定单位依法收购地上建筑物及相应国有建设用地使用权后，应按本办法规定以招标、拍卖或挂牌方式公开交易，市政府另有规定的除外。
　　国有建设用地改变性质依法收回或收购收储后以“净地”形式公开出让的，不适用本办法。
　　经批准临时改变国有建设用地使用性质的，临时改变使用期间按市有关规定收取土地收益，不适用本办法。
　　十九、国有建设用地使用权及地上建筑物因改变国有建设用地使用性质需公开交易的，国有建设用地使用权应取得土地使用证，地上建筑物应取得房屋所有权证或规划部门建设工程竣工规划核实确认书及建设、消防等相关部门的验收合格意见。
　　原建设项目涉及违法建设的，应依法处理后再按本办法实行收购储备及公开交易。
　　二十、房地产收购补偿费包括国有建设用地使用权和地上建筑物补偿费。国有建设用地使用权补偿费按收购时原土地使用条件下国有建设用地使用权市场评估价格确定。地上建筑物补偿费由具备相应资质的中介机构按即时重置价确定。
　　二十一、国有建设用地使用权连同地上建筑物符合整体公开交易条件的，由国土资源部门编制公开交易方案报市政府批准后，参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）组织公开交易。在公开交易前，收购实施单位要处理好相关经济、法律关系，依法注销原产权人的土地使用证和房屋所有权证。
　　如国有建设用地使用性质变更的，应由收购实施单位向规划部门申请论证。规划部门组织相关部门论证后出具新的《规划条件》。
　　二十二、国有建设用地使用权及地上建筑物公开交易的交易起价包括地上建筑物补偿费和拟交易时新土地使用条件下出让国有建设用地使用权市场评估价格确定。地上建筑物补偿费按收购补偿价款确定。
　　二十三、国有建设用地使用权连同地上建筑物公开交易后，依法应当缴纳的国有建设用地使用权出让金按照交易成交价款扣除确定的地上建筑物补偿款计缴。
　　国有建设用地使用权连同地上建筑物整体交易成交价款按合同规定分别缴至国库和国有资产收益专户。
　　二十四、房地产项目用地建成后可按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，其余项目用地不得擅自分割转让，土地出让合同另有约定或经市政府批准的除外。
　　二十五、工业用地不得转让给自然人，且不得分割转让，土地出让合同另有约定或经市政府批准的除外。
　　二十六、外来人员公寓、集体宿舍、旅游、宾馆酒店、商场、基础设施和科研等项目用地不得分割转让，但土地出让合同另有约定或经市政府批准的除外。
　　二十七、作价出资（入股）、授权经营国有建设用地使用权经批准转让的，按本办法有关划拨国有建设用地使用权转让规定执行。
　　二十八、土地储备机构实行土地收储、旧城改造房屋征收安置和留用地项目经批准成立项目公司引起国有建设用地使用权人变化的，按照市有关规定执行。
　　国有建设用地使用权连同地上建筑物司法处置的，国家、省市另有规定的，从其规定。
　　二十九、本办法自公布之日起30日后施行，由市国土资源局牵头组织实施。