南阳市人民政府办公室关于转发新野县农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法的通知
南阳市人民政府办公室关于转发新野县农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法的通知
各县市区人民政府：
新野县成为国土资源部与联合国开发计划署“集体建设用地流转与农民权益保护”合作研究示范项目示范区以来，广泛征求基层意见，积极开展集体建设用地流转实践，取得明显的工作成效。目前，该县基本实现集体建设用地依法有序流转，较好地盘活利用了集体存量建设用地，缓解了集体建设用地指标的压力，集体建设项目用地需求基本满足，集体建设用地市场秩序初步规范。
现将《新野县农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》转发给你们，请认真组织学习，并根据《南阳市人民政府关于印发南阳市农民集体所有建设用地使用权流转管理暂行意见的通知》(宛政〔2009〕74号)精神，参考外地经验，结合本地实际，尽快研究制定完善本县市区农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法，切实规范集体建设用地使用权流转行为，构建我市城乡统一的建设用地市场，加快推进社会主义新农村建设，促进城乡经济社会协调发展。
二○○九年十月二十日
新野县农民集体所有建设用地使用权流转管理
试 行 办 法
(新野县人民政府 二○○八年八月二十七日)
第一章 总 则
第一条 为了加快推进社会主义新农村建设，统筹城乡经济社会协调发展，优化配置土地资源，显化集体建设用地资产价值，提高土地资源利用效率，维护土地所有者和使用者的合法权益，规范管理农民集体所有建设用地使用权(以下简称集体建设用地使用权)的流转，根据《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》等，结合我县实际，制定本试行办法。
第二条 农民集体建设用地使用权流转，是指集体建设用地所有权不变，依法取得并办理了土地登记(或依法办理了农用地转为建设用地批准手续的)的集体建设用地使用权，以出让、租赁、作价出资(入股)、转让等方式发生转移的行为。
第三条 集体建设用地使用权的流转范围包括存量集体建设用地使用权和依法办理了农用地转为建设用地批准手续后新增的集体建设用地使用权。
第四条 集体建设用地使用权流转由县政府审批，县国土资源局管理监督，各乡(镇)政府组织实施。
第五条 集体建设用地使用权流转应遵循自愿、公开、公平、有偿、有期限、可流动和用途管制等原则，应当在土地有形市场进行公开交易。
第六条 严禁使用集体建设用地进行商品住宅开发。严禁县城中心城区内(东至县城东环路；西至东滨河路；北至三里河以北东湍口；南至大桥路南侧500米)的集体建设用地使用权流转。
第二章 流转条件
第七条 集体建设用地使用权流转，应同时符合以下条件：
1、符合土地利用总体规划和乡(镇)村建设规划。
2、符合国家产业政策、市场准入标准和区域经济发展要求。
3、权属明晰、界址清楚，持有合法的土地权属证书，新增集体建设用地必须有农用地转为建设用地的批准文件。
4、集体建设用地流转必须经本集体组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表讨论同意，并形成会议记录。
5、通过流转取得的集体建设用地使用权再流转的，必须按合同约定完成工程建设投资总额的25%以上，或者形成工业用地或其他建设用地条件。
6、法律法规要求的其他条件。
第三章 产权代表界定
第八条 所有权界定
集体建设用地使用权流转，所有权性质不变。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，所有权代表为村集体经济组织，没有建立村集体经济组织的由村民委员会代行所有权；属于村民小组农民集体所有的，由村民小组行使所有权，村集体经济组织或村民委员会监督；属于乡(镇)农民集体所有的，所有权代表为乡(镇)集体经济组织或乡(镇)人民政府。
第九条 使用权界定
集体建设用地使用权确定给使用土地的自然人、法人或其他组织。
第四章 流转方式及办理程序
第十条 集体建设用地使用权流转，可通过出让、租赁、作价出资(入股)、转让等方式进行。出让、租赁、作价出资(入股)由县政府审批。在已批准的流转期限内不改变原批准用途需要转让的，由县国土资源局审批办理。集体建设用地使用权租赁、作价出资(入股)只适用于工业用地。
出让：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让价款的行为。出让方为集体经济组织，受让方取得集体出让建设用地使用权。
租赁：是指集体土地所有者作为出租人，将集体建设用地使用权租赁给承租人，由承租人按期支付土地租赁价款的行为。出租方为集体经济组织，承租方取得集体租赁建设用地使用权。
作价出资(入股)：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权预期收益金折成股份投入建设项目，依照合同获取利息或参与分红的行为。
转让：是指出让集体建设用地使用权人将集体土地使用权再转移的行为。转让方为本次流转前的原使用权人。
第十一条 集体建设用地使用权可以采取协议流转或招标、拍卖、挂牌等方式公开流转。
集体建设用地使用权流转用于工业、商业、娱乐业、旅游业等经营性用途以及一宗地有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开流转。
第十二条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订《集体建设用地使用权流转合同书》。《集体建设用地使用权流转合同书》示范文本，由县国土资源局统一印制。
第十三条 体建设用地使用权协议流转按如下程序办理：
(一)流转双方持有关申请材料向县国土资源局提出申请；
(二)县国土资源局审查，审查合格研究同意后上报县政府审批；
(三)县政府审批，下发批复文件；
(四)县国土资源局依据县政府的批准文件，核发《集体建设用地流转批准书》，同时收缴有关费用；
(五)申请办理土地登记手续；
协议流转提交如下申请材料：
1、集体建设用地流转申请审批表；
2、流转双方法定代表人身份证明；
3、土地所有权方村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表讨论同意会议记录；
4、土地所有权方同意流转意见，是组集体土地的，村委会签署审查意见；
5、乡(镇)政府审核同意意见；
6、《流转合同书》；
7、《集体土地所有权证》；
8、《集体土地建设用地使用权证》或农用地转用批复文件；
9、流转价格评估报告；
10、建设规划用地许可证；
11、法律法规要求的其他材料。
集体建设用地使用权按招标、拍卖、挂牌方式公开流转的，按如下程序办理：
(一)土地所有权方持有关申请材料向县国土资源局提出申请；
(二)县国土资源局审查，审查合格后拟定招标、拍卖、挂牌方案上报县政府审批；
(三)县政府审批，下发批复文件；
(四)县国土局组织实施招标、拍卖、挂牌活动；
(五)县国土局依据招标、拍卖、挂牌结果核发《集体建设用地流转批准书》；
(六)申请办理土地登记手续。
按招标、拍卖、挂牌方式公开流转，提交如下申请材料：
1、流转申请审批表；
2、土地所有权方法定代表人身份证明；
3、土地所有权方村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表讨论同意会议记录；
4、土地所有权方同意流转意见，是组集体土地的，村委会签署审查意见；
5、乡(镇)政府审核同意意见；
6、《集体土地所有权证》；
7、《集体土地建设用地使用权证》或农用地转用批复文件；
8、建设规划用地许可证；
9、法律法规要求的其他材料。
第十四条 通过流转取得的集体建设用地使用权，在流转期限内需要转让，且不改变原批准用途的，由县国土资源局审批，原流转合同和登记文件中载明的权力义务随之转移。提交以下申请材料：
1、转让申请审批表；
2、流转双方法定代表人身份证明；
3、《集体土地建设用地使用权证》、《集体土地所有权证》；
4、前次流转合同书；
5、本次流转合同书；
6、所有权方同意转让意见；
7、本次流转价格评估报告。改变原批准用途的，由县政府重新审批，在提交上述七项申请材料外，同时提交重新审批的建设规划用地许可证。
第五章 流转期限
第十五条 集体建设用地使用权首次流转期限，不得超过同类用途的国有土地使用权出让的最高年限。再次流转的，流转年限为首次流转合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。作价出资(入股)及租赁集体建设用地使用权的年限一般应与企业登记的经营年限相一致，不允许转让。
第十六条 流转合同约定的土地使用期限届满需要续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意后，按本办法规定重新办理集体建设用地使用权流转手续。
第十七条 流转合同约定的土地使用期限届满不申请续期的，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。流转合同约定的使用期限届满后15日内，土地所有者应当到国土资源局办理土地流转注销登记。
第六章 流转税费收缴及其使用管理
第十八条 集体建设用地使用权流转，应当缴纳有关费税。
集体建设用地使用权出让价格由具有土地评估资质的评估机构先行评估，依据评估价确定出让价(通过招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，成交价作为出让价)。出让价格包括：1、土地补偿费，不得低于省政府公布的征地区片综合地价标准，由土地所有权方集体经济组织收取，根据村民自治原则管理使用。2、出让价扣除土地补偿费后的剩余价，由县乡两级政府收取，按3：7的比例分配。乡(镇)政府所收取的费用专户储存，主要用于基础设施配套建设。县政府收取的费用作为耕地开发基金，由县国土资源局专户储存，专项用于补充耕地工作。集体建设用地使用权租赁、作价出资(入股)的价格参照集体建设用地使用权出让价格由双方协商确定。税金由相关部门依法收取。集体建设用地使用权转让价格及增值收益管理，比照国有土地使用权转让规定办理。
第七章 附 则
第十九条 国家和省对农村集体建设用地流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。
第二十条 本办法由县国土资源局负责解释。
第二十一条 本办法自二○○八年十二月一日起施行。