卧龙区、宛城区人民政府，城乡一体化示范区、高新区管委会，市人民政府有关部门：
为进一步规范中心城区城中村改造工作，提高城市建设和管理水平，优化城市空间布局，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品位，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中共河南省委关于科学推进新型城镇化的指导意见》(豫发〔2014〕1号)、《河南省人民政府关于印发河南省科学推进新型城镇化三年行动计划的通知》(豫政〔2014〕45号)等相关法律法规和政策规定，结合中心城区城中村改造实际，提出如下意见：
一、总体要求
(一)指导思想。以科学发展观为指导，积极实施新型城镇化战略，以改善人居环境、完善城市功能，切实提升中心城区“两度两力”为出发点和落脚点，通过城中村改造，盘活城市存量土地，优化配置城市土地资源，奋力建设“大美南阳、活力南阳、幸福南阳”。坚持城中村改造与城市功能区规划相匹配，与城市建设发展相协调，统筹考虑城中村改造涉及的村居民安置补偿、社会保障、户籍管理、社区管理等民生保障问题，促进中心城区经济社会全面协调可持续发展。
(二)基本原则
———坚持政府主导，市场运作。充分发挥政府的组织引导作用，充分调动企业和村居民的积极性，动员社会力量广泛参与，依法保证村居民和集体经济组织合法权益。
———坚持统筹规划，连片开发。坚持实行城中村改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进，注重城市功能的完善、人居环境的改善。以城市总体规划、区域规划、控制性详细规划和各项专业性规划为依据，统一规划，连片开发，分步实施，提高综合开发效益。
———坚持积极稳妥，有序推进。坚持村居民和集体经济组织在改造中享有自主权，大多数村居民不同意改造的不改造，改造条件不成熟的不改造，不符合改造计划的不改造，确保依法、依规、有计划地实施改造。———坚持重点实施，因地制宜。突出城市重要功能和重点区域改造建设。坚持改造、保护与整治相结合，严格界定改造范围。重视保护城市传统风貌和特色，注重历史文化名城、历史文化街区和历史建筑保护工作。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，以房屋维修加固、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造为主。
———坚持完善配套，统一建设。城中村改造要坚持市政基础设施先行规划、优先建设、先地下后地上和医疗、教育等各类公共服务同步配套的原则，确保改造一片、完善一片，全面提升城市功能，确保群众生活便利。
(三)工作目标。强化政府主导、规划引导，进一步完善组织推进和政策支持的体制机制。进一步对中心城区城中村改造项目进行全面梳理、整顿和规范，妥善解决城中村改造实践中出现的突出问题。根据城市总体规划，重点做好城市建成区范围内的城中村改造工作，突出对基础设施不完善，环境质量差，存在各种安全隐患等区域的城中村改造。积极探索多元化的改造模式，促进城中村改造工作健康有序推进。
二、健全工作机制
(一)健全指挥协调工作机制
1.强化对城中村改造工作的组织领导。市城中村改造领导小组是统一领导组织中心城区城中村改造的领导机构，主要负责研究制定有关城中村改造的政策措施，协调解决城中村改造工作中出现的重大问题，研究批准城中村改造工作总体计划、年度计划和确定具体项目实施等工作。市发展改革、国土资源、规划、住房城乡建设、财政及各区政府(管委会)等单位，作为市城中村改造领导小组的成员单位，通过召开联席会议等方式，按照各自工作职责，在规定时间内，完成各自承担的工作任务，真正使城中村改造的各项工作实现市区联动、部门联动、上下联动，合力推进城中村改造。
2.进一步规范市城中村领导小组办公室的工作职责。市城中村改造领导小组办公室作为市城中村改造领导小组的常设机构，负责研究城中村年度改造计划，研究完善城中村改造的有关政策、工作制度，审查城中村改造方案，召集联席会议，组织具体项目改造计划的联审联批，督促协调相关职能部门，指导考核各区城中村改造工作。
3.宛城、卧龙区政府及城乡一体化示范区、高新区管委会，在市城中村改造领导小组的统一领导下，具体负责本辖区内城中村改造的组织实施。
(二)完善项目报批程序
1.市城中村改造领导小组办公室会同市发展改革、规划、国土资源等部门编制中心城区城中村改造专项规划，按照城中村改造专项规划要求，根据城市发展需要及市政重点建设工程年度安排，结合区政府(管委会)对城中村改造的需要，研究确定城中村年度改造计划。
2.市城乡规划部门根据城中村年度改造计划，对拟改造区域出具规划意见或控制性详细规划。
3.市城中村改造领导小组办公室会同区政府(管委会)根据规划意见或控制性详细规划，组织对拟改造区域的社会现状、建筑状况、人口和土地等基本情况进行调查，初步拟定改造方案。改造方案的内容应当涵盖拟改造范围、涉及村居民户数人数、公建单位情况、土地利用现状(提供勘测定界报告书)、补偿安置方案、规划建设规模等。
4.市城中村改造领导小组办公室会同区政府(管委会)将初步改造方案交由拟改造村按照“四议两公开”工作法讨论，修改完善改造方案，形成同意实施决议后，经街道办事处(乡、镇)、区城中村改造管理机构、区政府(管委会)确认。涉及国有土地的，应经房屋产权所有人同意。
5.市城中村改造领导小组办公室组织市规划、国土资源、住房城乡建设、区政府(管委会)等部门、单位进行联席审核，提出审查意见，报市城中村改造领导小组批准后下达项目改造计划批准文件。
6.区政府(管委会)依据项目改造方案和规划意见或控制性详细规划，组织编制修建性详细规划，并及时报送市规划部门审查。市规划部门按照区域控制性详细规划的要求和批准的项目修建性详细规划，科学合理下达改造项目规划条件。
7.对纳入改造计划的项目，可由市、区政府(管委会)组织实施，或通过市场运作的形式进行公开招商确定改造企业。
(三)强化城中村改造项目实施管理
1.今后新批准实施的城中村改造项目，自批准之日起1年内未启动实施的，该项目改造批准文件自行作废。
2.已批准实施的城中村改造项目，应当严格按照确定的改造范围进行，未经批准，不得擅自扩大或缩小城中村改造范围。对已出具规划条件尚未下达改造计划但已实施征迁的改造项目，由市规划、国土资源、城改部门依照本意见的规定，重新核定改造用地范围后按程序完善相关手续，项目的实施应严格按照工程基本建设程序进行；对已出具规划条件尚未下达改造计划但已实施工程建设的改造项目，依法依规从严从重处罚，由市规划、国土资源、城改部门依照本意见规定重新核定改造用地范围后按程序完善相关手续。
3.项目批准改造前，开发企业不得提前介入，村(社区)、街道办事处、区政府(管委会)不得以任何形式与开发企业签订改造协议书、意向书等。严禁私自组织实施改造工作。
4.对已批准改造尚未开工建设以及今后新批准实施改造的项目，应按照项目基本建设程序完善相关要件后，方可开工建设。
5.城中村改造项目安置用房产权登记由区政府(管委会)负责组织协调参与改造的开发企业，为安置户办理普通商品房产权登记。
6.市城中村改造领导小组办公室应加强对改造项目全过程的监督管理。
三、强化政策引导和调控
(一)加快推进已批准项目的实施。对已批准实施的城中村改造项目存在的问题，按照“标本兼治、疏堵结合、以疏为主、分类施策”的原则，尊重历史，实事求是，及时依法妥善处理。
1.对已批准改造项目，自批准之日起2年内未实施改造的，由所在区政府(管委会)重新组织论证、审查和确认，具备实施条件的，加快组织推进，按照项目基本建设程序完善审批要件后，方可开工建设；不具备实施条件的，予以撤销。
2.对建设手续不完善的在建项目，依法依规进行处罚。符合规划要求的，及时完善补办相关手续；不完全符合规划要求、尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正后，完善相关手续；无法采取改正措施消除对规划实施影响的限期拆除，不能拆除的，按照《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定没收实物或违法收入，并处罚款。
3.已批准的在建改造项目，其改造用地具备分宗供地条件的，可按功能布局合理划分地块，确定规划条件分批出让。由相关区政府(管委会)会同市国土资源部门明确地块边界、土地性质等情况，市国土资源部门致函市规划部门办理宗地补充规划条件后，依法组织供应土地。分宗供地改造项目涉及的土地优惠政策，在整个项目规划改造用地供地全部完成后，方可落实。
4.对已参与批准改造项目且正在进行建设的房地产开发企业，适度放宽开发改造建设规模要求，按照开发企业原资质等级完善房屋销售相关手续。市住房城乡建设部门和区政府(管委会)应加强监管，确保建设质量。对已批准改造尚未实施以及今后新批准实施改造项目的参与改造企业，其资质等级应当符合改造项目建设规模要求，不允许超越资质等级从事城中村改造。
5.针对城中村改造项目存在的具体问题，市规划、国土资源、住房城乡建设等单位要及时逐个项目排查，提出处理办法，明确整改措施，妥善处理，及时规范改造行为。
(二)发挥规划引领功能
1.市规划部门要将城中村改造计划纳入城市近期建设规划并严格实施。要结合城中村所处区位、现状条件、周边基础设施等因素，按照节能、节地、环保的要求，落实节约集约用地和节能减排各项措施。按照城市总体规划，集中力量科学合理编制城中村改造区域专项控制性规划，确保统一规划、连片改造、整体配套。
2.城中村改造范围的划定要按照城市总体规划、控制性规划要求，打破村居之间的地域界线，原则上以街坊为改造单元编制改造规划，确保规划实施的完整性。
3.对区位条件好、建筑密度大、容积率较高的城中村改造区域，在满足城市交通、基础设施建设、生态绿化、公共安全、日照及其他强制性要求指标的前提下，可适当提高开发强度指标。对已批准改造的项目按照原规划控制指标难以实施的，在满足规划强制性指标要求下，可按照法定要求和程序，适当调整原规划条件。
4.在符合相关规范的前提下，按照满足需要、适度超前的原则，加大城中村改造范围内市政设施和公共服务设施建设力度，提高片区配套水平和承载能力。严格按照改造方案和规划设计要求，完善水、电、气、暖、环卫、消防等基础设施和社区服务、医疗卫生、文化教育等公共服务配套设施建设，做到与改造项目同时设计、同步建设、同时交付使用。
(三)加强土地利用管控
1.城中村改造项目原则上不得将农用地、行政事业单位国有土地纳入改造范围。由于规划实施确需纳入的应经市政府批准，其土地处置不享受城中村改造优惠政策。城中村改造范围内行政事业单位的国有土地及房屋等，按照《河南省行政事业单位国有资产管理办法》进行处置。政府储备土地不得纳入城中村改造范围。
2.城中村改造项目用地范围内的新增建设用地，应当依法办理土地报批手续。其新增建设用地由区政府(管委会)按照土地利用现状认定的勘测定界结果，报市城中村改造领导小组办公室汇总后向市政府提出申请，纳入中心城区下年度新增建设用地规模。
3.城中村改造项目安置和开发用地采取公开出让方式供地。安置用地已经划拨供地的，可由改造开发企业提出申请，通过协议方式补缴相应土地出让金后转为出让用地，享受改造优惠政策。
4.城中村改造项目集中建设的安置住房和保障性住房用地具备单独供地条件的，可以协议出让，优先组织单独供地。
(四)做好社会保障。凡在劳动年龄段的原村民，在就业培训、自主创业等方面享受与城镇失业人员和就业困难人员同等待遇。积极做好农保到城保的过渡工作，积极引导和鼓励其参加城镇社会保险，切实做好被征地农民基本生活保障与城镇居民社会保障的衔接。村民转为居民后，生活困难且符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。强化新组建的社区管理，做好社区服务，建设和谐社区，在生活水平、行为方式和精神面貌等方面与城市全面接轨。
(五)加强工程质量和安全管理。要加强城中村改造项目全过程工程质量安全监管，提高项目规划设计质量、严格工程招标投标、加强建筑材料质量控制、强化施工质量安全管理、严格质量竣工验收、实行责任主体公示制度、完善质量投诉处理机制。按照建设工程属地管理原则，市、区两级房屋质量安全管理部门要按照权限职责，加大对城中村改造项目建设工程质量安全的监管力度，全过程跟踪监管，确保工程质量和安全。严格工程竣工验收和备案制度。未经竣工验收合格的工程不得交付使用。
四、加强制度建设
(一)建立项目年度集中申报审批制度。每年第三季度由区政府(管委会)按照年度改造计划，将具备改造条件的拟改造项目统一报市城中村改造领导小组办公室进行集中审查。市城中村改造领导小组办公室组织相关部门，在第四季度前完成审查，并报市城中村改造领导小组审批下达项目改造计划。因城市建设重点项目实施需要进行城中村改造的，由辖区政府(管委会)、市城中村改造领导小组办公室按照本意见规定程序组织申报。
(二)建立信誉保证金制度。在城中村改造项目征迁启动前，参与开发企业应当足额交纳信誉保证金，由区政府(管委会)与开发企业共同开设储存专户，共同监管，专款专用。信誉保证金交纳数额按照规划改造实用土地面积每亩100万元的标准核算。信誉保证金可根据项目改造进度按比例支付，用于该改造项目的征迁补偿及安置房建设。已实施征迁的改造项目，信誉保证金未交纳或交纳不足的，由区政府(管委会)限时清交。已开工建设的，扣除其安置房建设已投资部分。
(三)完善准入和退出制度。严格参与城中村改造房地产开发企业的准入条件。要优先选择信誉度高、综合实力强、无不良从业行为记录的企业参与改造。参与改造的开发企业资质等级应符合《房地产开发企业资质管理规定》、《河南省房地产开发企业资质管理实施细则》的要求。对违反相关法律法规政策、损害村居民村集体合法利益、不按约定实施项目建设、擅自转让或变相转让项目、不能及时缴纳信誉保证金的，以及实施违法建设经相关部门查处两次以上的开发改造企业列入“黑名单”，坚决清理出我市城中村改造市场。
五、保障措施
(一)加强组织领导。市城中村改造工作领导小组要加强对城中村改造工作的领导。区政府(管委会)作为城中村改造工作的主体，要根据实际，进一步健全领导机构，加大工作力度。各相关部门要切实增强大局意识、责任意识，加强协调配合，建立绿色通道，提高行政效率和服务质量，限期完成城中村改造项目的环评、立项、规划许可、土地供应、建设许可等相关手续，加快城中村改造进度。
(二)做好宣传引导。区政府(管委会)和相关部门要加强宣传引导，坚持正确的舆论导向，加大城中村改造政策、成功案例以及实施改造重大意义的宣传力度，充分调动群众参与改造的积极性和主动性，为城中村改造工作营造良好的舆论氛围。
(三)强化监督检查。将城中村改造工作纳入效能监察和绩效评价体系，列入市重点工作督查范围。对工作不积极、不主动，甚至推诿扯皮导致工作贻误的，严肃追究相关责任主体和责任人的责任；对弄虚作假造成国有资产损失的，依法追究其法律责任。
中心城区城市旧区改造参照本意见执行。本意见自发布之日起施行。
南阳市人民政府
2014年8月3日