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对国有土地房屋征收补偿制度的认识

随着我国城市化的迅猛发展,城市房屋拆迁引发的冲突对社会稳定构成了严重威胁。为了应对新形势下的立法要求,中国国务院(国务院)CSC“)对城市房屋拆迁管理条例(1)("2001年条例“)并颁布了国有土地房屋征收补偿条例二00一年一月二十一日(新规定").
 
与2001年的规定相比,新条例对住房征收提出了一些原则。新条例规定,赔偿标准不得低于市场价格,并要求在征用过程中增加透明度。新条例规定了为公共利益而强制征收的情况。尽管仍有一些值得商榷的地方有待澄清,但新条例在公共权利的监管和对私人权利的保护方面有了很大的改进。新条例的颁布适应了中国经济和社会的发展,充分反映了中国在建设更加民主的社会方面所取得的立法进展。本文将探讨新法规的主要变化和亮点。
 
 
一、新条例使用“征用”一词代替“拆除”
“新条例”所载的一个重大变化是,“拆除”一词改为“征用”。根据中华人民共和国财产法 ("财产法")(2)而中华人民共和国土地管理法 ("土地管理法")(3)“征用”是指取得个人或实体拥有的房屋或其他形式的不动产权益的行为。2001年“条例”中的“拆迁”一词在上述法律中没有法律依据,因为“拆迁”在“物权法”和“土地管理法”中的含义不同。因此,使用“征用”一词代替“拆除”,提高了上述法律的立法一致性。总之,新条例强化了立法意图,进行了合法、公正、合理、合法的征收和赔偿程序。
 
二.征收住房的唯一目的是公共利益
A.征用住房的首要考虑-公共利益
 
“新条例”第1条和第2条使用了“维护公共利益”和“出于公共利益的需要”的措辞,这表明公共利益是唯一正当的政策理由,是没收房屋的正当理由。新规例旨在加强对公共权利的规管和对私人权利的保障,新规例旨在调和工业化、城市化和前被征用房屋业主的合法利益,以平衡公、私利益。
 
B.从“公共利益”角度界定房屋征用
 
这个中华人民共和国宪法(4)“物权法”和“土地管理法”均使用“公共利益”一词,但未界定该词的范围。“新条例”第8条首次对“公共利益”征用作了界定。首要的“公共利益”是“维护国家安全,促进国家经济和社会发展”。第八条列举国防、外交等五种“公共利益”情形,得出“公共利益”只能由法律、行政法规规定的结论。这是一个立法里程碑,在这一公共利益定义的范围内,现在对国有土地上的住房征收进行了严格的概述。低收入住房项目的建设和旧城区的重建也受到“公共利益”的推动。这项规定是另一项立法突破,表明“公共利益”正在向广义上的“公共用途”发展。如果中国的城市要实现现代化,“公共利益”这一更广泛的定义是不可或缺的。
 
不过,“公众利益”的列举仍有漏洞。例如,“政府根据”公约“的有关规定组织和实施了”以危房群或陈旧基础设施重建旧城区“的情况。中华人民共和国城乡规划法(5)在拆除工程中可能被地方政府滥用。
 
三、新条例确立了政府在房屋征收补偿中的主导地位,禁止执行单位从事追逐利润的活动。
A.负责征收补偿的市、县政府与房屋征收的行政性质
 
新条例第四条解决了各级政府对房屋征收的不履行、治理重叠等不利因素。第四条肯定了政府在房屋征收中的主导作用,明确了行政处罚的法律作用,明确了各级政府在房屋征收中的责任和义务。这些尝试都体现了房屋征收的行政性。
 
B.禁止执行实体从事牟利活动
 
与2001年的条例相比,新条例规定了两种形式的住房征收:(1)由征用部门实施的征用;(2)由授权的执行实体实施的征用。新条例禁止执行单位从事营利活动.这种行政授权不同于2001年条例规定的民事授权法。因此,新条例逐步淘汰了商业房地产开发商(通常是房地产开发商)和拆迁公司在房屋征收和补偿中的作用,这样的当事人就不能再参与进来。
 
四、新条例规定,民主决策、程序公平和透明是政府在征用过程中应遵循的原则。新条例还建立了对政府决定进行司法审查的机制
A.新条例规定,国家和社会发展计划在作出征用决定时,除广泛征求公众意见、风险评估和公开听证外,还应优先考虑。
 
根据“新条例”,作出征用决定的先决条件如下:
 
(A)征用决定是为了公共利益作出的;
 
b.征用决定符合适用的规划;
 
(C)征用补偿计划是在征求公众意见(公开听证)后制定的;
 
(四)房屋征收部门应当编制风险评估报告;
 
征收费用应存入特别帐户,并用于特殊目的,并应证明已全额分配。
 
只有在满足所有先决条件之后才能作出征用决定。征用决定可由(A)行政当局负责人作出,或(B)通过集体讨论得出的结论作出。
 
因此,上述要求有助于减少政府在房屋征收中的腐败行为,防止行政权力的滥用,避免随意、暂时性的征收决策。这些规定将保障私人业主的利益,并尽量减少有关征用补偿的争议。然而,这些要求也意味着一个更复杂和更长的决策过程.由于国民经济和社会发展计划必须首先由地方人大讨论和批准,新条例加强了人大对征地过程的参与和监督水平。
 
拒不接受征用决定的,有权申请行政复议或者提起行政诉讼。新条例规定了行政征用的司法补救办法和管理行政的法律原则。
 
五.新条例进一步澄清赔偿原则、标准和范围
A.新规定统一了补偿项目,增加了与征用合作的房主的金额和报酬
 
新条例合并了2001年条例中关于赔偿项目的规定,并采取了一些地方做法。新条例增加了津贴和奖励计划的规定,以补偿那些被征用住房的人,并进一步阐明他们有权选择补偿方式。此外,“新条例”还规定了对因征用而造成的业务关闭所造成的损失的赔偿。
 
B.在公布征用决定之日,赔偿标准应不低于市场价格
 
新条例规定了最低赔偿标准,并为拒绝接受分配给其财产的价格评估的人提供司法补救。这些规定为确定赔偿数额提供了更明确和实用的评价方法,从而防止在赔偿过程中随机进行定价评估。
 
C.在作出征用决定之前,政府调查、确定和处理房屋征用范围内未注册建筑物的纠纷
 
新条例要求在征用过程中采取更多步骤:调查和确定已批准期限届满的非法住房和临时建筑物。因此,新条例通过将对这类非法结构的罚款的确定和执行纳入征用过程,减少了不确定性和争端的可能性。
 
D.驱逐前进行赔偿
 
新条例重申了“搬迁前赔偿”的原则,这意味着补偿是实际驱逐被征用财产的居民的先决条件。
 
六.新条例废除了政府强制拆迁的能力
新条例废除了政府按照2001年条例的规定进行强制拆除的能力,但保留了通过司法程序强制征用的权利。取消政府指定有关部门进行拆迁的权利,是我国立法上的重大进步,遵循了行政法规不能对行政执法作出规定的立法原则。与2001年的条例相比,新条例作了如下修改:
 
第一,改变了强制征用申请的时限。根据2001年的条例,如果被征用财产的居民未能在法院命令中指明的日期前迁出,则可提出强制征用申请。但是,新条例规定,只有当被征用财产的居民未能在赔偿决定规定的期限内撤离,也没有在法定时限内(通常在赔偿决定生效之日后三个月)申请行政复议或提起行政诉讼时,才能强制征收。业主根据赔偿决定申请行政复议或者提起行政诉讼的,可以在复议或者诉讼程序终止后,通常在赔偿决定生效之日起半年后提出强制执行申请。
 
第二,强制征收的申请单位由房屋拆迁部门改为市、县政府。
 
第三,强制征收申请的申请材料应包括补偿金额、特别存款账户的数目以及用于所有权交换和过渡的住房的地点和地区。
 
七.新条例带来的其他重大变化
新规定解决了有关低收入住房的问题,并为低收入房主的搬迁规定了指导方针。新条例第三章第二节(第18条)涉及低收入住房问题,证明了立法者对弱势群体的关切和“物权法”中的立法精神,即征收住房应确保居民的生活条件。在政府作出征用决定之前,低收入住房是一项必需的考虑因素。
 
值得注意的是,“新条例”中的某些新规定和新原则已经在一些城市地区试行。因此,实践的一个基本基础已经建立起来,这将使向新条例的过渡和解释变得更加容易。
 
 
注:
 
1、城市房屋拆迁管理条例于2001年6月6日在国务院第40次执行会议上通过,自2001年11月1日起生效,由国有土地房屋征收补偿条例2011年1月21日。
2、中华人民共和国财产法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行。
3、中华人民共和国土地管理法1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过。
4、中华人民共和国宪法1982年12月4日第五届全国人民代表大会第五次会议通过,同日公布。根据对中华人民共和国宪法1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议通过中华人民共和国宪法1993年3月29日第八届全国人民代表大会第一次会议通过中华人民共和国宪法1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过“中华人民共和国宪法”修正案。
5、中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,自2008年1月1日起施行。
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